之前，我们多次提到了房贷利率的变化，这也是每个买房者都普遍关心的一个话题。这里我们根据这两年的时间线，梳理一下之前的房贷利率政策。

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2016-2017年

看历史上的房贷利率，从2016年9月30日开始的一年多的调控，房贷利率就在提升，房贷额度就在收紧。

2016年12月是4.45%，低于基准利率。2017年年初，济南首套房房贷利率还能享受八五折优惠，2017年3月基本上是基准利率，但到了9、10月份，各个银行的利率折扣基本上都取消了，对首套房普遍上浮5%-10%，而且额度极度缺乏，放款速度减慢。之前的一个月之内就能放款的，普遍要等三个月左右。

2018年2月1号

广州四大国有银行同时发声，从2月1号起房贷利率全面上调。

【点评】

因为四大国有银行占房贷的份额大约80%，所以此次房贷利率的提升影响更大，意义也更大。也能够看出，这是政府加大防范金融风险的决心，为防止房地产市场泡沫破灭，要用控制开发商的融资渠道、采用稳健的货币政策、稳住居民负债和企业债务等一系列的措施来避免引爆金融风险。

2018年8月

有消息传出上海的工行和农行两大国有银行，下调了首套房的房贷利率，第二天就被官方辟谣。

【点评】

2018年上半年，商业银行的不良贷款率是1.86%，但是个人住房贷款的不良率仅仅有0.29%。房贷利率是银行的优质资产，所以银行从自己运营的角度出发，它是想着放松信贷利率的，可是消息只传了一天就停了，说明作为调控的一个重要武器，政策的监管仍然是从严的。

2018年11月

全国首套房贷利率5.71%，这是连续23个月上涨之后的首次下降。

2018年12月

全国首套房贷利率平均5.68%，环比下降0.53%。

【点评】

一线城市首套房贷利率全线下调，上海最低可打95折，是唯一低于基准利率的城市。深圳广州首套一般上浮5%，北京首套一般上浮10%。二线城市分化比较大，武汉首套房贷款利率2018年12月仍高达6.24%（基准上浮接近40%），是全国最高的城市。而多数都在5.7%（上浮15%）左右。济南上浮仍在10-15%。二套房贷利率全国平均6.04%，环比下降0.33%。预计2019年房贷利率仍处于下降通道，首套房有望执行基准利率。

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我们再来看看群友在实操训练社群里向老陶提问过的几个相关问题。

问题一：限贷政策下，利率上调对市场、对购房者会产生什么影响？

利率提高会使房贷的成本更高、申请难度更大，在房价不变的情况下增加了贷款买房的购房成本。

变冷的市场情况下，购房者会观望，观望到房价没有上涨的情况下，首付和利率提高了，购房成本增加了，那么就会继续观望，这就使市场进入相持的状态。相持当中，房价会在高位进行盘整。高位盘整的状态下，开发商的销售将会变得更加困难，这样就进入了一个循环。销售越困难，购房者越观望；购房者越观望，销售就越困难。

这种态势之下，还有另外一个情况。现在的投资渠道比之前多了，如果房价不涨，很多不是太急于购房的购房者的资金就会转而进入其他投资领域。互联网理财投资高于银行的定期利率，取出又很灵活，一旦房地产市场转暖，可以立刻把钱取出来，杀入到房地产市场。这和前几年限贷政策之下，老百姓投资渠道缺乏的状态又不一样。所以，投资渠道的拓宽又会加大房地产市场的冷淡。

房价不涨，钱投进去就等于损失了投入其他领域的机会。这种机会成本的把握，对于聪明的投资者来说很容易抓住。不只是投资，买房也同样如此。

房贷利率的提高，我们看到背后是国家对防范金融风险的宏观调控。对我们个人来说，正常的房地产投资是可以的，但是一定要避免前几年那种激进式的房地产投资，去超高利用金融杠杆。希望大家转变过去的思维方式。

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问题二：利率上浮的话，要不要尽量的多首付，并且把贷款的年限缩短？

这两个总归还是一个问题，就是要不要尽量大地利用金融杠杆的问题。在之前的节目中，我用泰勒斯的算法，找出不利因素的损失和有利因素的收益，假设了一个案例来解释了这个问题。利率上浮也好，货币紧缩也好，都要将杠杆用到最大，首付能付多低就付多低，贷款年限能贷多长就贷多长。

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问题三：为什么说利率的上浮会误杀一批刚需用户？

流动性紧的时候，银行很多时候不去区分首套房和二套房，谁能接受上浮的高利率，就优先给谁放款。

所以很多急于放款的首套房的客户，就接受了这个上浮更高的利率；流动性没有那么紧的时候，银行的额度就相对宽松一些，就会去响应政府的号召，差别的对待首套房和二套房的利率，因为毕竟房地产市场还是要保障刚需客户的。

另外，包括济南在内的很多二线城市，已经有大型的房企开始降价了。房价在下行的时候，会让市场形成一定的观望，那么利率对刚需用户稍微放松一点，也是刺激他们成交的一个手段。

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问题四：1月4号，央行下调准备金率，这次降准对个人购房贷款有何影响？

现在多个城市首套房贷利率上浮比例降到了5-10%，降准使得银行流动性增加，这也会让信贷额度没那么紧张。所以，放贷规模放贷速度会加大，对房地产来说也是利好。而且，首套房贷利率我仍然认为今年还会下调上浮的比例，甚至基准利率。二套额度也不会太紧张。