泉州中心地段的房价现已属于是高居不下的状态了。而对于想要留在中心区域发展的朋友们来说，新房可能就不是最好的选择了，一套二手房是最佳的选择。

然而，二手房和新房不同，涉及的不是开发商与客户之间的交易，而是个人与个人之间的交易，在加上房产交易过于大宗，自然交易环节中的风险也会大不少。

在二手房交易中，最核心的或许不是和房东杀价，和中介周旋，而是避坑！避坑！避坑！

今天就给大家科普下二手房交易过程中要注意的几个点。

PART 1

确权并确认房产是否允许交易

可能大多数的人觉得，二手房交易么，不就是买进卖出的事情么，随便一套房子，想买就买呗。

你这么想就大错特错了！可不是什么房子都能交易的！进入房产交易前，一定一定要确权！千万不要流程走到一半发现，这房子原来是买不来的嘛！（当然，正规的中介一般不会允许这种情况发生，可要万一呢？）

确权，即审核产权——确认房子是否可以出售

一、出售的房屋需具备“三证”或不动产证

二、特别注意：

以下房屋取得三证，但是不能出售的：

经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的

产权被查封冻结

购房落户未满时间期限的房屋

三、其他情况：

房改房的产权人单身且未满35周岁，不能出售

四、如何审核产权人——是否是产权人

1、审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书

五、非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

PART 2

二手房交易流程

二手房的交易手续繁杂，加上交易也过于大宗，基本都需要依靠中介来进行居间运作。而在泉州各大中介也是层出不穷，虽然一套二手房交易可能会被中介赚去几万块钱，但是如果没有中介小哥的居间运作的话，私下交易搞不好可能会遇到骗子，处处是风险。

所以我给大家整理了一下二手房交易流程，从签订合同开始，各种交易步骤大致如下：

1签署房屋买卖合同

2买方办理按揭面签手续并选择按揭贷款银行

3递交评估资料（无需评估的房产可忽略）

4评估报告出具并移交银行

5补齐房款、交易及贷款资料

6财务排款

7卖方领取首付款

8按揭审批通过后借款合同出具

9房管局第一次验件

10凭房管局受理单递交缴税资料

11农税出具缴税通知书

12契证、发票、完税凭证出具

13房管局交纳交易手续费

14房管局领取告知书

15凭告知书及不动产资料办理第二次不动产验件

16缴纳产权登记及工本费

17办理不动产证及他项权证

18银行放贷

19财务尾款排款

20物业交割

21"卖方领款，买方领证，费用最终结算

而在交易时需要准备的资料我也一起整理给大家！

二手房的交易过程存在了多次的资金、证件的往来，如果能通过中介进行交易就通过中介吧，不要因为一时的心疼而被骗了！

PART 3

签订双方意向的注意事项

当你看好房子讲好价钱之后，就需要签订双方意向了。签订了双方意向之后这个房子差不多才算是定下来了！

而在签订双方意向的时候也有几点需要注意的！

检查买卖双方资料：

买方：是否有购房的资格、能否贷款、征信情况、是否有还款能力（收入证明需要至少是还款金额的两倍）。

卖方：检查房屋权属证书、银行的贷款情况、有没有司法限制、有没有抵押、有没有租赁。

明确中介的收费情况：

中介收去的服务费必须是标准的金额。

意向金转定金：

一般在买方支付了意向金之后在规定的时间里面不能退还意向金，如果在这一时间段里面卖方签字确认并收取了意向金，则转变为定金。如果在转变为定金之后有变化的话，就会有违约金的产生！

房款支付事项：

买卖的过程中都需要注意，期间金额支付等一经确认，不按约履行就需要承担相应的责任。

PART 4

二手房的交易税费

二手房交易的税费复杂繁多，许多刚刚入行的中介可能自己都算不清楚。

这边告诉大家一套二手房大概需要缴多少的税费！

必须明确一点：名义上税费的缴纳分为买方缴纳和卖方缴纳，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。

税费换算方法：

总税费公式=契税（1~2%）+个税（免缴或1%）+增值税（免缴或5.33%）+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%及以下）+（评估费+土地出让金）=房价的3~11%

全部税率明细如下图：

税费税费，在税之后还有部分的费。比方说产权证的工本费、贴花费、抵押产权登记费（一次性付款不需要）、不动产证工本费、地产交易手续费费等。这些费用基本在300元以内可以搞定。

整个看下来之后就会发现，二手房交易的税费并不便宜，许多的朋友曾以为税费花不了多少的钱，准备首付的时候并没有计算税费，直到后来走流程的时候开始凑钱。

所以大家在买二手房前，可以按照前面的算法自己算一下。

PART 5

基础常识

可能有些朋友还不知道一些常规知识，这边给大家科普一下。可能有些不知名的小中介店铺会用这些来耍一些手段。

一、定金、购房意向金、违约金的区别

1、定金与购房意向金的区别

“定金”是指合同当事人为了确保合同的履行，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。有关定金的法律规定主要在《担保法》中，因此，“定金”属于一种法律上的担保方式，目的在于保障合同的履行。

“购房意向金”并非一个规范的法律概念，实际上即类似于我们通常所称的“预付款”，是合同当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

两者的区别：

（1）法律的地位不同：定金只是一种担保方式，是属于从合同的，定金合同不生效或者不成立是不会影响主合同的效力的。

（2）法律后果不同：给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。

交付或接受订金的一方不履行合同债务的,不发生丧失或者双倍返还订金的后果,订金仅可作损害赔偿金。

（3）定金具有担保性质,而购房意向金只是单方行为，不具有担保性。

2、定金与违约金的区别

（1）定金是签订合同时或预先支付的，作为签订合同或履行合同的担保，具有双倍返还的惩罚性；违约金是双方在合同中约定的，如果一方违约应支付的赔偿金，不事先支付；

（2）定金是实际履行后才生效，也就是说，即使双方合同约定了定金，但是定金实际并没有交付，则该定金条款不生效；而违约金是诺成生效的，只要双方意思表示一致，就具有法律约束。

（3）同一份合同中，既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金和违约金的比例是否有上限呢？

定金是不得超过20%的，超过的部分是无效的；至于违约金则没有明确的规定比例，但如果过高可以适当下调。

如约定又有定金和违约金是否能同时适用？

对方违约时不能同时适用，只能选择其一。

二、购房意向合同及购房意向金的法律性质

1、购房意向金的法律性质

购房意向金不是法律上的概念，购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，卖方签收后转为定金的，一定数额的款项，通常为房屋总价的1%，或称诚意金或意向金。

意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回；在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。

2、 购房意向合同的法律性质

购房意向合同其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，特别应当注意的是，该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，如果买受方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利。

3、如何避免给付意向金的法律风险

可以从几个方面慎重操作：

（1）看房一定要仔细慎重，多看几次，反复比较，千万不要冒然仓促交付意向金。

（2）如果当日不能确定是否购买所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的，应在意向书上注明：意向金转交房东的要件。

（3）如果意向金已经转为定金后，发现房屋有问题不想购买的，应及时咨询律师，探讨是否还有挽回的可能。